近年來，隨著國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向逐步清晰化、規(guī)范化引導(dǎo)，租購(gòu)并舉制度成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新的指導(dǎo)思想，這也讓住房租賃成為市場(chǎng)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)領(lǐng)域。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、城鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)調(diào)整以及購(gòu)房成本的攀升，中國(guó)住房租賃需求展示出強(qiáng)勁的基本面，在提供廣闊市場(chǎng)前景的同時(shí)，也為住房租賃運(yùn)營(yíng)模式和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。

基于此，中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)模式的領(lǐng)導(dǎo)者百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合權(quán)威媒體克而瑞租售發(fā)布了首部《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》），通過立足宏觀政策背景和市場(chǎng)背景，結(jié)合中國(guó)住房租賃行業(yè)格局結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)需求變化，深刻剖析中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，深入對(duì)比輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三種主流市場(chǎng)商業(yè)模式，以案例視角對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行角色洞察，科學(xué)研判保障性租賃住房對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，以及輕資產(chǎn)模式的發(fā)展前景，為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展提供科學(xué)參考和運(yùn)營(yíng)建議。

百瑞紀(jì)集團(tuán)寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與克而瑞強(qiáng)大的行業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)及研究深度，使得《白皮書》更具權(quán)威性和指導(dǎo)性，幫助行業(yè)參與者更好把握新機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)協(xié)同互補(bǔ)、健康發(fā)展的目標(biāo)，助力行業(yè)發(fā)展。

一、多種有利因素疊加，中國(guó)住房租賃需求強(qiáng)勁

對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，《白皮書》認(rèn)為，由于多種有利因素疊加，中國(guó)住房租賃需求強(qiáng)勁，特別是集中式公寓相較于分散式公寓管理效率更高、收費(fèi)更加透明，品質(zhì)和服務(wù)也更好。因此，集中式公寓需求將有明顯增加，未來機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)也存在較大發(fā)展空間。對(duì)于國(guó)家而言，需要更好地監(jiān)管住房租賃市場(chǎng)，只有提高機(jī)構(gòu)化率才能更好地規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，這使得住房租賃市場(chǎng)對(duì)有著高效運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)的需求大大增加；同時(shí)輕資產(chǎn)模式由于具備連鎖化的經(jīng)營(yíng)管理能力，可快速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，這種優(yōu)勢(shì)讓不少運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式“輕裝上陣”，這也將更有利于引領(lǐng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

相比美國(guó)和日本等市場(chǎng)發(fā)展成熟國(guó)家，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)起步較晚，整體呈現(xiàn)出租賃需求旺盛，政策體系不斷完善，市場(chǎng)向規(guī)范發(fā)展，金融端、土地端等支持力度加碼，專業(yè)化市場(chǎng)主體不斷增加的趨勢(shì)。隨著利好政策密集出臺(tái)，特別是2021年以來，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)在土地供應(yīng)、財(cái)政稅收、資本市場(chǎng)等各方面得到進(jìn)一步政策支持，為長(zhǎng)期積累管理經(jīng)驗(yàn)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)技術(shù)的市場(chǎng)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)/企業(yè)提供了眾多合作機(jī)會(huì)。中國(guó)住房租賃企業(yè)的盈利模式與資產(chǎn)管理模式將得到進(jìn)一步突破，住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)一步向機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。

對(duì)于國(guó)家而言，需要更好地監(jiān)管住房租賃市場(chǎng)，只有提高機(jī)構(gòu)化率才能更好地規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。目前，中國(guó) TOP10集中式長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模約82.4萬間，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理房間規(guī)模。因此，未來對(duì)于住房租賃市場(chǎng)來說，機(jī)構(gòu)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還存在較大的發(fā)展空間。

相較于分散式公寓市場(chǎng)的不穩(wěn)定，集中式長(zhǎng)租公寓則呈現(xiàn)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。截至2022年二季度，TOP30集中式公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)88萬間，同比增長(zhǎng)25.2%，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，

對(duì)比國(guó)內(nèi)外輕資產(chǎn)發(fā)展路徑，國(guó)外住房租賃市場(chǎng)租賃需求旺盛、政策支持力度大，市場(chǎng)秩序規(guī)范，且通過運(yùn)營(yíng)能力和成本控制實(shí)現(xiàn)高租金收益，加之，高效的融資渠道助力住房租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)政策體系不斷完善，市場(chǎng)向規(guī)范發(fā)展，金融端、土地端等支持力度加碼，專業(yè)化市場(chǎng)主體不斷增加。隨著國(guó)家保租房的大規(guī)模籌建、個(gè)人房源和二房東房源的入市，都將為市場(chǎng)化住房租賃企業(yè)尤其是專業(yè)化運(yùn)營(yíng)商提供了輕資本模式發(fā)展的藍(lán)海空間。

二、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式高門檻，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求

《白皮書》認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式利用自己成熟的品牌價(jià)值、運(yùn)營(yíng)體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)支持系統(tǒng)等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運(yùn)營(yíng)能力的最大價(jià)值。但與此同時(shí)，相對(duì)于重資產(chǎn)和中資產(chǎn)，輕資產(chǎn)更需堅(jiān)守長(zhǎng)期主義精神，更需提升自身的品牌價(jià)值、管理能力以及資源聚合能力。因此，輕資產(chǎn)模式管理輸出門檻較高，對(duì)“品牌力、產(chǎn)品力、連鎖運(yùn)營(yíng)管理能力以及獲客能力”的要求均比較高。

面向未來，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇后分工專業(yè)化輸出的必然選擇，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)商迎來新的發(fā)展機(jī)遇，也將是未來優(yōu)質(zhì)房企系公寓運(yùn)營(yíng)商品牌競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)化提升后的發(fā)展方向。

1. 輕資產(chǎn)的定義

目前，從長(zhǎng)租公寓企業(yè)的商業(yè)模式來看，包含重、中、輕三種模式。按照目前官方發(fā)布的定義，輕資產(chǎn)模式是介于重和輕之間的中資產(chǎn)模式，存在資金等風(fēng)險(xiǎn)隱患。

而對(duì)于行業(yè)而言，《白皮書》總結(jié)了另一種輕資產(chǎn)的定義。并在書中對(duì)輕、中、重三種不同模式圍繞其資金投入、盈利點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)等進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)模式是指通過品牌價(jià)值和管理體系輸出獲得管理收益，一般是公寓在后期運(yùn)營(yíng)體系成熟，品牌樹立后，代替中資產(chǎn)包租模式拓展規(guī)模。可以看到，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是持續(xù)、顯性化的價(jià)值輸出。

2. 偽輕資產(chǎn)與輕資產(chǎn)的比較

從《白皮書》中可以看到，目前市場(chǎng)上輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的合作模式有管理直營(yíng)、委托管理和模塊化輸出。而市場(chǎng)上輕資產(chǎn)模式的參與者，早期以酒店、窩趣為代表，中期以魔方、泊寓為代表，如今越來越多的租賃企業(yè)看到了輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)，開始布局輕資產(chǎn)的模式。

當(dāng)然，目前市場(chǎng)上也同時(shí)存在“偽輕資產(chǎn)”模式，這種模式的資金需求較低，進(jìn)入門檻也不高，主要以輸出運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的租賃企業(yè)為主，雖然整體規(guī)模較大，但是利潤(rùn)卻很低，盈利來源主要依靠管理費(fèi)用，來源單一。在一些偽輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓中，以長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方與投資方簽下對(duì)賭協(xié)議，承諾如果在委托運(yùn)營(yíng)管理后一定時(shí)間內(nèi)達(dá)不到相應(yīng)出租率和月租收入，就退還部分管理費(fèi)用以及金錢補(bǔ)償?shù)龋@種對(duì)賭的模式注定無法融入長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

而真正的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)則更需要鍛造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如：運(yùn)營(yíng)能力，市場(chǎng)占有率等，塑造良好的品牌形象和影響力，使得品牌成為承諾，成為保險(xiǎn)，從而取得市場(chǎng)的信任。總體來看，輕資產(chǎn)模式門檻相對(duì)較高，但一旦突破規(guī)模、品牌以及運(yùn)營(yíng)能力的壁壘，后期經(jīng)營(yíng)起來，總體風(fēng)險(xiǎn)較小，營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)預(yù)期較好。

3. 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要條件

《白皮書》總結(jié)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的四個(gè)必要條件，分別是品牌力、產(chǎn)品力、連鎖運(yùn)營(yíng)管理能力以及獲客能力。

其中品牌力是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基石，通過創(chuàng)造出獨(dú)特的品牌體驗(yàn)感，讓顧客對(duì)品牌產(chǎn)生認(rèn)同，同時(shí)對(duì)品牌形成偏好。良好的品牌形象同樣也是達(dá)成合作意向的敲門磚，而品牌力的形成需要輕資產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持輸出穩(wěn)定的規(guī)范化管理，并最終確保項(xiàng)目通過持續(xù)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力獲得良好的收益，為租客、投資方、輕資產(chǎn)企業(yè)發(fā)展構(gòu)建良性循環(huán)。

而產(chǎn)品力，則是投入產(chǎn)出的保障。從租客角度來說，好的租住產(chǎn)品可以帶來良好的居住體驗(yàn)，解決租客的居住痛點(diǎn)，從而提升租客的滿意度；對(duì)于投資人來講，擁有多條產(chǎn)品線和高品質(zhì)房源，可以覆蓋不同場(chǎng)景的居住需求，有利于降低項(xiàng)目空置率，提升項(xiàng)目的續(xù)租率，從而帶來更好的收益。

運(yùn)營(yíng)管理能力和獲客能力也至關(guān)重要，輕資產(chǎn)要想做好，就需要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)體系和良好的管理能力，包括提升出租率、續(xù)約率、會(huì)員占比、客戶滿意度、拉新等營(yíng)銷體系，以及擁有良好的收益管理、完善的人才管理和培訓(xùn)能力等，提高管理效率，對(duì)整個(gè)體系的推動(dòng)是最重要的。以窩趣為例，托管加盟方式有三種：在營(yíng)托管、委托管理以及管理直營(yíng)。通過托管前后收益對(duì)比數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)窩趣可以大大提高門店的運(yùn)營(yíng)效率和租金收益。

最后，獲客能力是變現(xiàn)的基礎(chǔ)，獲客能力的提升要注重在渠道和轉(zhuǎn)化兩端發(fā)力。渠道端通過各種方法獲得租客流量，比如各種中間渠道及OTA，線下客源的推廣、自有渠道建設(shè)以及管理，包括一些大客戶以及企業(yè)客戶，以及會(huì)員營(yíng)銷等，來實(shí)現(xiàn)一定數(shù)量潛在租客看房；轉(zhuǎn)化端，通過良好的帶客看房體驗(yàn)、營(yíng)銷活動(dòng)以及其他優(yōu)惠措施，提高租客的帶看轉(zhuǎn)化率，從而提升出租率。

4. 行業(yè)中輕資產(chǎn)典型企業(yè)

通過對(duì)目前輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)情況進(jìn)行分析，目前在第一梯隊(duì)中僅有兩家，窩趣、樂乎開創(chuàng)了住房租賃企業(yè)的輕資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)模式，在7年的時(shí)間中迅速擴(kuò)大了管理房源規(guī)模，輕資產(chǎn)房源管理規(guī)模遠(yuǎn)超其他長(zhǎng)租公寓企業(yè)。在第二梯隊(duì)中，以魔方、泊寓、城家和瓴寓等頭部租賃企業(yè)為主，頭部租賃企業(yè)在資管分離的趨勢(shì)下，選擇開始進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的賽道，輸出品牌運(yùn)營(yíng)管理能力。

《白皮書》以在租賃住房輕資產(chǎn)領(lǐng)域深耕7年的百瑞紀(jì)集團(tuán)為例，描繪了一個(gè)成熟、可靠、良性的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的“畫像”。百瑞紀(jì)集團(tuán)注重品牌、產(chǎn)品、服務(wù)的提升，不斷做好租客和資產(chǎn)持有者的服務(wù)，提升租客滿意度和資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)合作共贏。在體系的構(gòu)建上，百瑞紀(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)了一套一站式公寓運(yùn)營(yíng)管理體系?全鏈條運(yùn)營(yíng)體系，把控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的每個(gè)節(jié)點(diǎn)，確保每個(gè)項(xiàng)目收益的最大化；在獲客渠道上，多渠道觸達(dá)消費(fèi)者，降低獲客成本；在規(guī)模上，做大規(guī)模，降低邊際成本，體現(xiàn)更高生態(tài)價(jià)值。此外，窩趣是行業(yè)少有的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，以科技助力公寓運(yùn)營(yíng)降本增效。

三、依托保障性租賃住房，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

政策性紅利，對(duì)于任何行業(yè)任何領(lǐng)域都是必須把握的機(jī)遇。住房租賃行業(yè)也同樣面臨巨大的政策性紅利，這就是保障性租賃住房。

隨著國(guó)家對(duì)租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)籌的腳步加快，運(yùn)營(yíng)的鏈接價(jià)值逐步凸顯，市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求也越來越多，但同時(shí)輕資產(chǎn)模式也面臨融資受限、無法享受資產(chǎn)升值紅利、運(yùn)營(yíng)能力要求高等挑戰(zhàn)。未來，“資產(chǎn) + 運(yùn)營(yíng)商”的新模式將成為主流，基金與機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)商合作也將成為必然，REITs 長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)盈利亦可通過資管分離強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展迎來新的機(jī)遇。

1. 輕資產(chǎn)高度適配保障性租賃住房，創(chuàng)造出巨大發(fā)展機(jī)遇

《白皮書》認(rèn)為，隨著2022年11月8日我國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，這種依靠住房租賃基金的方式，成為探索形成新的可持續(xù)發(fā)展模式的一次有益嘗試。資金也在以各種方式涌入長(zhǎng)租市場(chǎng)。在國(guó)家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應(yīng)的通關(guān)法寶。存量物業(yè)以及資本都具備的情況下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與保障性租賃住房具備極高的適配性，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成為各地保障性租賃住房完成的關(guān)鍵。

同時(shí)，必須注意到的是，保障性租賃住房的發(fā)展離不開一個(gè)優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)主體，行業(yè)中也不乏輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商與各地政府及國(guó)企合作成功的案例。對(duì)各地缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的保租房資產(chǎn)方來說，與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商合作是提高保租房運(yùn)營(yíng)效能的不二選擇。

2. 輕資產(chǎn)為同質(zhì)化嚴(yán)重的園區(qū)發(fā)展突破瓶頸

同時(shí)，《白皮書》也指出，伴隨著存量市場(chǎng)的擴(kuò)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。越來越多的園區(qū)敏銳地發(fā)現(xiàn)單單依靠自身很難在同質(zhì)化嚴(yán)重的行業(yè)市場(chǎng)占有一席之地。這種情況下，窩趣開始以其自身深耕多年的運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)為依托，用專業(yè)力量幫助園區(qū)盤活存量資產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)邏輯深度貼合租住生活場(chǎng)景，在提升物業(yè)品質(zhì)的同時(shí)，助力不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)保值增值，發(fā)揮物業(yè)更大的商業(yè)價(jià)值。

3. 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)是以運(yùn)營(yíng)為核心的價(jià)值體系，但同時(shí)也面臨以下市場(chǎng)挑戰(zhàn)：無法享受資產(chǎn)升值紅利；對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高，并且需持續(xù)積累；專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才招聘難。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)做好產(chǎn)品、服務(wù)、用戶運(yùn)營(yíng)、用戶體驗(yàn)的精細(xì)化，并且深入到維度中做到分級(jí)迭代，將每一項(xiàng)維度形成延伸，然后觸及到用戶內(nèi)心最為深處的需求體系中，同時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)加大人才隊(duì)伍、管理流程和品牌等軟實(shí)力的建設(shè)力度。總體而言，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)“輕”的是資產(chǎn)形態(tài)，“重”的是團(tuán)隊(duì)、管理、科技和品牌等軟實(shí)力，唯有此，方能在市場(chǎng)上立于不敗之地。

4. 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新探討

隨著市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求也越來越多，《白皮書》針對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新發(fā)展也進(jìn)行了探討。《白皮書》認(rèn)為，租房公募 REITs 穩(wěn)步發(fā)展，資管分離將會(huì)成為趨勢(shì)，未來，“資產(chǎn) + 運(yùn)營(yíng)商”的新模式將成為主流；輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存在角色轉(zhuǎn)變，從公寓運(yùn)營(yíng)商到多元業(yè)態(tài)的整合者，如：租賃社區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)商或公寓運(yùn)營(yíng)商 + 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商 + 聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商；隨著租賃群體基的擴(kuò)大，客戶需求多樣性的增加，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商聚焦細(xì)分賽道，塑造核心優(yōu)勢(shì)。

隨著國(guó)家對(duì)租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)籌的腳步加快，運(yùn)營(yíng)的鏈接價(jià)值逐步凸顯，《白皮書》的最后，采訪了多位不同行業(yè)背景的從業(yè)者，針對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，給出他們的寶貴思考，歡迎大家留言進(jìn)行討論。

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